Gewerbedach: Eigenstrom nutzen oder verpachten?
09.10.2026
Eigenbetrieb kann besonders dann attraktiv sein, wenn der Betrieb tagsüber viel Strom abnimmt. Eine reine Dachverpachtung ist einfacher, bringt dem Eigentümer aber meist weniger als ein Modell mit Eigenverbrauch. Entscheidend sind Lastprofil, Betreiberrolle und die konkreten Vertragsbedingungen.
Zwei Modelle, zwei verschiedene Erträge
Bei der Eigenversorgung fließt Solarstrom zuerst in den eigenen Betrieb; Überschüsse können ins Netz gehen. Bei einer reinen Dachverpachtung überlässt der Gebäudeeigentümer die Fläche einem Dritten, der die Anlage betreibt. Die Pacht ist dann der direkte Ertrag des Eigentümers; Stromerlöse liegen beim Betreiber. Die IHK Berlin ordnet die Dachverpachtung als organisatorisch einfach ein, weist aber darauf hin, dass sie in der Regel geringere Einnahmen als Modelle mit eigenem Stromverbrauch erzielt. Die Bundesnetzagentur unterscheidet daneben Volleinspeisung und Eigenversorgung beziehungsweise direkte Belieferung mit Überschusseinspeisung. Es geht also nicht nur um „PV ja oder nein“, sondern darum, wer investiert, betreibt und den erzeugten Strom wirtschaftlich nutzt.
Der Lastgang entscheidet über den Wert des Eigenstroms
Ein Betrieb, der tagsüber Maschinen, Kühlung oder Ladepunkte nutzt, kann einen größeren Teil der Erzeugung direkt einsetzen als ein Gebäude, das mittags kaum belegt ist. Das ist keine pauschale Ertragsgarantie: Entscheidend ist der zeitliche Gleichlauf von Verbrauch und Solarproduktion. Ein Logistiklager mit niedrigem Eigenbedarf ist deshalb ein plausibles Verpachtungs- oder Volleinspeisungs-Szenario; ein Produktionsbetrieb mit kontinuierlicher Tageslast eher ein Kandidat für Eigenverbrauch. Die KfW nennt die Eigennutzung finanziell attraktiver als die Einspeisung und empfiehlt, den eigenen Verbrauch als Planungsgrundlage zu erfassen. Praktisch: Stromrechnungen und möglichst Viertelstundenwerte mindestens über ein repräsentatives Betriebsjahr auswerten, bevor Angebote verglichen werden.
Vergleichen Sie nicht Pacht mit Bruttostromkosten
Legen Sie für beide Optionen dieselbe Dachfläche und denselben Betrachtungszeitraum zugrunde. Beim Eigenbetrieb zählen vermiedener Netzbezug und Erlös für Überschüsse, abzüglich Investition, Finanzierung, Wartung, Versicherung, Messung und kaufmännischer Arbeit. Bei der Dachverpachtung zählen zugesagte Pacht oder sonstige Vergütung und der vermiedene eigene Investitions- und Betriebsaufwand. Ziehen Sie davon mögliche Einschränkungen am Dach sowie Kosten und Aufwand ab, die beim Gebäudeeigentümer verbleiben. Fragen Sie bei Pachtangeboten, ob die Vergütung fest, indexiert, umsatzabhängig oder als Einmalzahlung ausgestaltet ist. Vergleichen Sie für Eigenstrom nicht den Stromtarif als Ganzes mit dem Pachtbetrag: Nur tatsächlich zeitgleich selbst verbrauchte Kilowattstunden vermeiden entsprechenden Netzbezug. Das Ergebnis hängt von Dach, Anlage, Verbrauch, Finanzierung und Vertragsangebot ab; aus allgemeinen Richtwerten lässt sich kein belastbarer Dachertrag ableiten.
Vertragsbindung ist ein eigener Kostenfaktor
Eine hohe nominale Pacht ist wenig aussagekräftig, wenn die Vereinbarung lange Nutzungsrechte einräumt oder eine spätere Dachsanierung erschwert. Prüfen Sie Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Kündigungs- und Entschädigungsregeln, Zugang, Haftung, Versicherung, Rückbau und Zuständigkeit bei Dacharbeiten. Lassen Sie festhalten, wer Module für Reparaturen demontiert und wer für Schäden an Gebäude oder Anlage einsteht. Klären Sie, ob Sie Eigentümer der Module, Betreiber oder nur Stromabnehmer werden. Bei einer langen Bindung sollten Verkauf der Immobilie, Betreiberwechsel, auslaufende Förderung und Ausfall des Dienstleisters ausdrücklich geregelt werden.
Auch der Betreiberwechsel ist nicht beliebig
Für EEG-geförderte oder vermarktete Anlagen ist ein Wechsel zwischen Veräußerungsformen nach § 21b EEG grundsätzlich nur zum Monatsanfang möglich. Das ist nicht dasselbe wie eine Vertragskündigung: Eine Dachpacht, ein Stromliefervertrag und die EEG-Zuordnung sind getrennte Ebenen. Vereinbaren Sie deshalb, welche Folgen Änderungen im Vertrag für die Vermarktung des Stroms haben. Die gesetzlichen Vermarktungsregeln und zivilrechtlichen Vertragsrechte sollten vor Unterzeichnung gemeinsam geprüft werden.
Eine kurze Entscheidungsroutine
1. Ermitteln Sie Verbrauchsprofil und künftige Änderungen wie Schichtbetrieb, Wärmepumpe oder Ladeinfrastruktur. 2. Lassen Sie Dachzustand, Statik und voraussichtliche Sanierungszeitpunkte prüfen. 3. Holen Sie vergleichbare Angebote für Eigenbetrieb und Verpachtung ein und rechnen Sie mit denselben Annahmen. 4. Bewerten Sie neben dem erwarteten Nettoertrag auch Kapitalbindung, Zuständigkeiten und Rückbau. Bei wenig Eigenbedarf und Wunsch nach geringem Betriebsaufwand kann Verpachtung passen. Bei stabiler Tageslast und Bereitschaft, Anlage und Stromnutzung selbst zu organisieren, verdient Eigenverbrauch eine ernsthafte Gegenrechnung. Ein Angebot ersetzt weder technische Prüfung noch Vertrags- und Steuerberatung.