Leerstand im Mieterstromhaus: Eigenverbrauch und Erlöse realistisch planen
09.10.2026
Leerstand verändert nicht automatisch die Solarproduktion, kann aber die Nachfrage nach PV-Strom genau dann senken, wenn die Anlage liefert. Für eine belastbare Ertragsplanung zählen deshalb zeitgleiche Verbrauchsdaten, Abrechnung und der mögliche Erlös aus Überschusseinspeisung – nicht allein die Zahl vermieteter Wohnungen.
Warum eine freie Wohnung die Bilanz verschiebt
Leerstand ist für ein Mieterstromhaus vor allem ein Nachfrageproblem, kein unmittelbarer Ausfall der Solaranlage. Die Module erzeugen weiterhin entsprechend Wetter und Anlagenzustand Strom. Sinkt durch eine unbewohnte Wohnung der Verbrauch im Haus, kann deshalb mehr Solarstrom übrig bleiben, während die Sonne scheint. Mieterstrom wird nach Verfügbarkeit und Bedarf geliefert; ein nicht vor Ort genutzter Überschuss fließt typischerweise in die Netzeinspeisung. Umgekehrt wird Strom aus dem Netz bezogen, wenn die PV-Leistung den Bedarf nicht deckt. Der Effekt hängt also nicht schlicht an der Anzahl leerer Wohnungen: Entscheidend ist, welche Verbräuche dort wegfallen und zu welchen Tageszeiten.
Jahresverbrauch reicht für die Ertragsplanung nicht
Ein Jahreswert verdeckt die entscheidende zeitliche Überlappung. Eine Wohnung kann beispielsweise viel Strom für Kochen und Geräte am Abend benötigen, wenn die PV-Anlage wenig liefert; eine andere hat tagsüber regelmäßige Verbräuche. Für eine erste Näherung lässt sich je Messintervall der kleinere Wert aus verfügbarer PV-Leistung und zeitgleichem teilnehmendem Verbrauch als lokal nutzbare Solarstrommenge ansetzen. Über das Jahr werden diese Intervallwerte addiert. Die Differenz zwischen Erzeugung und lokaler Nutzung ist – vereinfacht und ohne Speicherverluste – der mögliche Überschuss. Bei förderfähigem Mieterstrom ist zudem nicht jede erzeugte Kilowattstunde gleichzusetzen mit einer zuschlagsfähigen Menge: Maßgeblich ist die gelieferte und verbrauchte Strommenge, deren Ermittlung sich nach der verfügbaren Messtechnik richtet.
Rechenbeispiel: gleiche Sonne, andere Nachfrage
Angenommen, die Anlage stellt in einem sonnigen Stundenintervall 20 kWh bereit. Im bewohnten Referenzfall verbrauchen die teilnehmenden Haushalte gleichzeitig 16 kWh; im einfachen Modell werden damit 16 kWh lokal genutzt und 4 kWh bleiben als Überschuss. Fällt eine Wohnung leer und sinkt der zeitgleiche Gesamtverbrauch auf 10 kWh, wären es 10 kWh lokale Nutzung und 10 kWh Überschuss. Die sechs Kilowattstunden Differenz sind keine Prognose für ein konkretes Haus, sondern zeigen die Logik bei unveränderter Erzeugung, ohne Speicher und ohne weitere Verbraucher. Läuft etwa eine gemeinschaftliche Wärmepumpe oder ein Ladepunkt weiter, kann der Rückgang kleiner ausfallen. Bei mehreren Wohneinheiten sollte die Rechnung deshalb mit realen Lastprofilen und tatsächlich teilnehmenden Abnahmestellen wiederholt werden.
Erlöse getrennt statt pauschal bewerten
Für die Wirtschaftlichkeit sollte der Betreiber nicht einfach den entfallenen Mieterstromabsatz mit einem beliebigen Verkaufspreis multiplizieren. Getrennt zu erfassen sind erstens die Erlöse beziehungsweise vermiedenen Beschaffungskosten für lokal gelieferten Strom, zweitens ein möglicher Mieterstromzuschlag auf die qualifizierenden und gemessenen Liefermengen sowie drittens die Vergütung oder Marktprämie für den zusätzlich eingespeisten Überschuss. Ein höherer Überschuss kann den Rückgang der lokalen Liefermenge teilweise auffangen, aber nicht automatisch vollständig: Preis- und Förderbedingungen unterscheiden sich, und die Lieferantenkosten verschwinden durch Leerstand nicht zwingend im selben Umfang. Maßgeblich sind das konkrete Anlagen- und Liefermodell sowie die für die Anlage geltenden Förderregeln.
Leerstand in Sensitivitäten übersetzen
Für die Planung helfen drei Szenarien: Normalbelegung, ein zeitlich begrenzter Leerstand und ein länger andauernder Ausfall mehrerer Wohnungen. Für jedes Szenario sollten Sie die angenommene Dauer, betroffene Wohnungstypen, deren Verbrauchsprofile und die Zahl der verbleibenden Mieterstromkunden dokumentieren. Rechnen Sie die PV-Erzeugung zunächst unverändert und verändern Sie nur den zeitgleichen Bedarf; ergänzen Sie anschließend mögliche Änderungen durch Speicher, Gemeinschaftsverbrauch oder technische Ausfälle. Berücksichtigen Sie auch den Wechsel einzelner Bewohner zu einem anderen Stromlieferanten: Eine leerstehende Wohnung und eine bewohnte, aber nicht am Mieterstrom teilnehmende Wohnung sind keine identischen Fälle für die Vermarktung. So wird sichtbar, ob der Erlösrückgang aus weniger Verbrauch, aus nicht teilnehmenden Abnehmern oder aus zusätzlichen Betriebskosten stammt.
Datenbasis und Grenzen prüfen
Nutzen Sie, soweit verfügbar, viertelstündliche Erzeugungs- und Verbrauchswerte statt bloßer Jahresabrechnungen; prüfen Sie Zählerzuordnung, Leerstandszeitraum, Abrechnungsdaten und Einspeisewerte. Ein Szenario mit Durchschnittsverbrauch kann eine erste Größenordnung liefern, ersetzt aber keine Messung oder fachliche Prüfung der konkreten Messkonfiguration. Das ist besonders wichtig, weil der gesetzliche Zuschlag an die nachgewiesene Lieferung und den Verbrauch anknüpft und die Menge möglichst genau zu ermitteln ist. Die Bundesnetzagentur weist außerdem darauf hin, dass der Solarstrom nicht jederzeit den gesamten Bedarf deckt; Zusatzstrom aus dem Netz bleibt Teil der Versorgung. Die hier beschriebene Rechnung ist daher eine Planungsmethode, keine Aussage über einen garantierten Jahresertrag oder Gewinn.