Photovoltaik im vermieteten Haus: Betreiber und Steuerrollen trennen
09.10.2026
Bei vermieteten Gebäuden laufen Vermietung und Solarstrombetrieb steuerlich nicht automatisch in derselben Rolle zusammen. Entscheidend sind Betreiber, Vertragsgestaltung und die Voraussetzungen der PV-Steuerbefreiung. Einkommen- und Umsatzsteuer sind getrennt zu prüfen.
Zwei Einkunftsbereiche, nicht automatisch ein Betreiber
Bei einem Mietshaus sollte zuerst zwischen dem Gebäude und der Stromanlage unterschieden werden. Die laufenden Zahlungen der Mieter für die Überlassung von Wohnungen bleiben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Daneben kann es einen Solarstrombetrieb mit eigenen Einnahmen geben. Dass die Module auf dem Dach des Vermieters liegen, beantwortet für sich genommen nicht, wer die Anlage betreibt: Nach der steuerlichen Verwaltungsanweisung muss der PV-Betreiber nicht Eigentümer des Gebäudes sein. Das ist praktisch wichtig, wenn etwa ein Gebäudeeigentümer die Dachfläche überlässt und ein anderer Beteiligter die Anlage betreibt. Umgekehrt kann der Eigentümer selbst Betreiber sein und Strom an die Hausbewohner abgeben. Der Betreiber, die Person, die Einnahmen erhält, und der Vermieter können zusammenfallen, müssen es aber nicht. Maßgeblich sind tatsächliche Umsetzung, Registrierung und Verträge; eine bloße Zuordnung im Mietvertrag ersetzt diese Prüfung nicht.
Einkommensteuer: Befreiung mit Leistungsgrenzen
Für begünstigte Gebäudeanlagen nimmt § 3 Nr. 72 EStG Einnahmen und Entnahmen aus dem PV-Betrieb von der Einkommensteuer aus. Dazu können laut BMF auch Entgelte gehören, die der Betreiber für Stromlieferungen an Mieter erhält. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Mieteinnahmen für Wohnungen ebenfalls steuerfrei würden: Diese gehören weiterhin in den Bereich der Vermietung. Die Befreiung hängt unter anderem von der im Marktstammdatenregister ausgewiesenen Bruttoleistung ab. Für nach dem 31. Dezember 2024 angeschaffte, in Betrieb genommene oder erweiterte Anlagen gilt einheitlich eine Obergrenze von 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Hinzu kommt die Grenze von insgesamt 100 kWp je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft. Bei älteren Anlagen können abweichende Übergangs- und Anwendungsregeln maßgeblich sein; deshalb nicht nur die aktuelle Anlagenleistung, sondern auch Zeitpunkt und steuerliche Zuordnung dokumentieren. Beispiel: Eine nach dem Stichtag in Betrieb genommene Anlage mit 28 kWp auf einem Gebäude mit vier selbständigen Wohnungen liegt unter 30 kWp je Einheit. Für die Befreiung muss zusätzlich die Gesamtgrenze des Betreibers eingehalten sein. Das Beispiel setzt voraus, dass die Anlage und Einheiten korrekt erfasst sind; es ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Umsatzsteuer ist eine eigene Prüfung
Der Nullsteuersatz beim Kauf ist eine umsatzsteuerliche Regel und nicht dieselbe Befreiung wie § 3 Nr. 72 EStG. Das Gesetz knüpft die begünstigte Lieferung an den Betreiber an; bei Wohngebäuden kommt es außerdem darauf an, dass die Anlage auf oder in der Nähe eines Wohngebäudes installiert wird. Die BMF-Verwaltungshinweise bestimmen den Betreiber im Umsatzsteuerzusammenhang anhand der Registrierungspflicht im Marktstammdatenregister. Daher sollte vor Bestellung eindeutig feststehen, wer als Betreiber auftritt und wer als Leistungsempfänger auf der Rechnung steht. Wird dagegen die Anlage selbst gemietet, ist das nicht einfach ein PV-Kauf zum Nullsteuersatz: Das BMF behandelt eine Anlagenanmietung als sonstige Leistung zum Regelsteuersatz. Bei Leasing- oder Mietkaufmodellen hängt die Einordnung von den konkreten Vertragskonditionen ab. Auch wenn die Einkommensteuerbefreiung greift, sollte deshalb die Umsatzsteuerbehandlung des Vertrags und möglicher Stromlieferungen gesondert geprüft werden.
Praktische Trennung in den Unterlagen
Für eine belastbare Zuordnung sollten Vermieter vor dem Start eine kurze Rollenübersicht anlegen: Wer besitzt die Anlage, wer ist als Betreiber registriert, wer trägt Anschaffungs- und laufende Kosten, wer speist ein und wer stellt Mietern Strom in Rechnung? Ergänzend gehören der Dachnutzungs- oder Betreibervertrag, Anlagenrechnung, MaStR-Angaben, Zählerkonzept und Abrechnungen in getrennte, nachvollziehbare Akten. In der Buchführung beziehungsweise Steuerberatung sollten Einnahmen aus der Wohnraumvermietung und PV-Erlöse getrennt ausgewiesen werden. Bei Stromlieferungen an Mieter sollte nachvollziehbar sein, ob ein eigenes Entgelt berechnet wird oder wie die Leistung vertraglich behandelt wird. Dann lässt sich die Einkommensteuerbefreiung für den Anlagenbetrieb prüfen, ohne sie irrtümlich auf die Vermietung zu übertragen. Bei mehreren Anlagen, älteren Inbetriebnahmen, Überschreiten der Leistungsgrenzen oder einem Leasingmodell ist eine individuelle Abstimmung mit Steuerberatung oder Finanzamt sinnvoll.