Photovoltaik im vermieteten Zweifamilienhaus: Welches Betreibermodell passt?
09.10.2026
Bei einer PV-Anlage im vermieteten Zweifamilienhaus sollten Eigentum an der Anlage, Stromverteilung und Lieferverantwortung getrennt entschieden werden. Gebäudestrom kann Mietparteien beteiligen, ohne dass der Betreiber ihre vollständige Versorgung übernimmt; geförderter Mieterstrom bringt eigene Vertragsregeln mit.
Zuerst Rollen und Ziel klären
In einem Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Wohnung ist „Wer besitzt das Dach?“ nicht automatisch dieselbe Frage wie „Wer betreibt die Anlage?“ Die Bundesnetzagentur hält ausdrücklich fest, dass der Betreiber weder Gebäudeeigentümer noch Vermieter sein muss; auch eine Übertragung des gesamten Betriebs an einen Dritten ist möglich. Damit lässt sich die Entscheidung in drei Rollen zerlegen: Wer finanziert und trägt das Anlagenrisiko, wer erhält den Erlös aus Überschusseinspeisung, und wer organisiert eine etwaige Stromlieferung an die Mietpartei? Als erste Weggabelung stehen Volleinspeisung und Mieterstrommodelle mit Überschusseinspeisung. Die Volleinspeisung ist organisatorisch eine klare Option, wenn der Vermieter nicht selbst Strom an die Mietpartei verkaufen will. Soll Solarstrom im Haus genutzt werden, muss dagegen festgelegt werden, wie Messung, Abrechnung und Reststromversorgung organisiert werden.
Gebäudestrom: Anteil am Dachstrom, eigener Reststromvertrag
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG ist ein Ansatz, bei dem Bewohner Solarstrom aus derselben Gebäudestromanlage rechnerisch nutzen können. Dafür gelten konkrete Voraussetzungen: Die Nutzung bleibt im selben Gebäude und erfolgt ohne Durchleitung durch ein Netz; die Bezugsmengen werden viertelstündlich gemessen, und Betreiber sowie teilnehmender Haushalt vereinbaren die Nutzung vertraglich. Im Vertrag werden der Anteil nach einem Aufteilungsschlüssel und eine mögliche Gegenleistung festgehalten. Wichtig für Vermieter: Der Betreiber muss nicht auch dann Strom liefern, wenn die PV-Anlage gerade keinen oder zu wenig Strom erzeugt. Die Mietpartei kann für diese Lücken weiterhin einen Stromvertrag mit einem Anbieter ihrer Wahl haben. Das trennt den gemeinsam genutzten Dachstrom vom normalen Reststrombezug. Praktisch heißt das: Vor dem Angebot an die Mietpartei müssen Zählerkonzept und Zuordnung der Strommengen geklärt sein. Ein bloßer Unterzähler neben dem bisherigen Stromzähler reicht nicht automatisch; die gesetzlichen Voraussetzungen verlangen viertelstündliche Messung. Lassen Sie Messstellenbetrieb, Datenfluss und Abrechnung deshalb vor Investitionsentscheidung konkret beschreiben.
Mieterstrom: mehr Versorgung, mehr Lieferantenrolle
Beim Mieterstrom-Grundmodell liefert der Anlagenbetreiber den Solarstrom an die Hausbewohner nach Bedarf und Verfügbarkeit. Er kümmert sich außerdem um Strommengen, die nicht von der PV-Anlage gedeckt werden, indem er sie aus dem Netz zukauft. Damit wird aus dem reinen Anlagenbetrieb zugleich eine Lieferbeziehung. Die Bundesnetzagentur beschreibt auch eine Variante, bei der ein Dritter die Stromlieferung übernimmt. Für EEG-geförderten Mieterstrom gelten besondere Verbraucherschutzvorgaben: Der Preis darf höchstens 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen; grundsätzlich darf der Stromvertrag nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Bei Abschluss ist die Vertragslaufzeit auf höchstens zwei Jahre begrenzt, die Kündigungsfrist auf höchstens einen Monat. Diese Regeln sind nicht pauschal auf jedes denkbare Modell zu übertragen: Die BNetzA unterscheidet geförderte und andere Mieterstrommodelle. Vor Vertragsgestaltung sollte daher geklärt sein, welche Variante vorliegt und wer gegenüber der Mietpartei als Lieferant auftritt.
Ein Entscheidungsbeispiel für zwei Haushalte
Angenommen, der Eigentümer wohnt im Erdgeschoss und vermietet das Obergeschoss. Möchte er vor allem eine Anlage betreiben, ohne zum Vollversorger der Mietpartei zu werden, kann er zunächst prüfen, ob gemeinschaftliche Gebäudeversorgung technisch und vertraglich passt: Die Mietpartei nimmt einen vereinbarten Anteil am im Haus verfügbaren Solarstrom und behält für den übrigen Bedarf ihren eigenen Liefervertrag. Will der Vermieter hingegen ein Mieterstromangebot machen, muss er zusätzlich die Lieferantenrolle, die Reststrombeschaffung und – bei EEG-Förderung – die speziellen Vertragsbedingungen einkalkulieren. Das ist keine pauschale Renditeempfehlung. Ein Vergleich sollte für dieselbe Dachanlage mindestens erwartete Eigennutzung in beiden Wohnungen, Überschussverkauf, Mess- und Abrechnungskosten sowie den Aufwand für Stromlieferung gegenüberstellen. Wenn die Mietpartei nicht teilnehmen möchte oder ein passendes Messkonzept fehlt, ist die Volleinspeisung beziehungsweise eine Anlage für den Eigenbedarf des Vermieters mit separater Versorgung der Mietwohnung ebenfalls zu prüfen.
Vor der Beauftragung schriftlich festhalten
Holen Sie Angebote nicht nur für Module und Wechselrichter ein. Verlangen Sie zusätzlich eine klare Aussage dazu, wer Anlagenbetreiber wird, wer Zähler und Messdaten organisiert, wie Erzeugung und Verbrauch aufgeteilt werden und wer Ausfälle oder Wartung bearbeitet. Bei einem externen Betreiber oder Dienstleister sollten Laufzeit, Vergütung, Dachnutzung, Zugriff auf Anlagendaten und Folgen eines Eigentümer- oder Mieterwechsels im Vertrag stehen. Für Gebäudestrom gehört die Aufteilung samt etwaigem Entgelt in die Nutzungsvereinbarung. Für geförderten Mieterstrom sind die verbraucherschutzrechtlichen Grenzen separat zu berücksichtigen. Lassen Sie die konkrete Konstellation – einschließlich Messwesen, EEG-Einordnung und steuerlicher Behandlung – vor Unterschrift fachkundig prüfen: Die passende Lösung hängt nicht allein von der Zahl der Wohnungen ab, sondern davon, ob der Vermieter selbst Stromlieferant sein will und welche technische Abrechnung das Haus ermöglicht.